不動産投資

【わたしの不動産投資】過去の失敗談をカミングアウトします!

大家さんって楽しそう。子供の時思ったことありませんでしたか?わたしは少しそんな思いがあり、不動産投資に興味がありました。お家にいながら不動産収入があると、薄給で困っているサラリーマンの方も助かりますよね。でも、現在は「過去の痛い経験」から不動産投資に関しては距離を置いています・・・(笑)何事にも向き不向きがあるんです。

不動産投資は儲かるのか?

不動産の譲渡所得とは・・・不動産を売買して売却益が出たときに発生する所得

長期譲渡(5年超) 所得税15%+住民税5%
短期譲渡(5年以下) 所得税30%+住民税9%

資産の引き渡し日から5年超~売却すると税金が安いんです!!
不動産を安く購入してすぐ高く売っちゃおう~なんて簡単にはできないんですよ。日本は^^;
5年を境に税金が1/2になるので5年は待たないと!
その間に管理費などもいるし規模が大きくないとやっぱり投資としては儲からないですね

チェック!

【売却金額-{取得費(減価償却や税金など)+譲渡費用}譲渡所得


譲渡所得以外に所得のない人は更に所得控除を差し引いた金額が譲渡所得になります

国税庁 所得の種類と課税のしくみ

カミングアウト!不動産投資で失敗したわたしの経験とは?

もう20年近く前になりますが、 ふと思い立ち(これが猪突猛進な性分のわたしの悪いところ^^;)中古マンションを買っちゃおう!と不動産会社へ。350万円くらいのワンルーム、投資物件、というなかなかよい物件があったのですよ。
当時300万円ならキャッシュで買えたのです(すみません、自慢ではありません^^;)

まず、内見をお願いしてその物件に案内してもらいました。築20年くらいだったので綺麗ではありませんでしたが学生さんなど向きという風な小奇麗な感じでした。外の風景も障害物もなく見晴らしがよい気持ちいい風が吹くような感じでまずまず。

気に入ったので契約することに。入居者も決まらなくても自分が使ってもいいかな?ぐらいの気持ちでした。

ローンを組んで購入するということは頭になかったのでまあ予算としては300万円くらいと思い値切りました!!(笑)

350万円⇒300万円でGET!!

中古マンション購入の流れ

まず手付金として300万円の1割を支払い。
※キャンセルした場合この手付金は戻ってきません。

後日、諸費用を支払い。
諸費用としては司法書士さんへの手数料、登録印紙税、不動産会社への仲介手数料などです。

仲介手数料の上限は【中古マンション価格×3%+6万円+消費税】ということで300万円ならば
300万円×3%+6万円+消費税(2017年現在8%とすると)=16万2000円!

ですから諸費用は中古マンションだったら購入金額の1割くらいが目安。(この時も30万くらいはかかりました)結局値切った分くらいは払うことになりました。でも、値切らなかったらその分も支払うわけですから値切れてよかったです^^!

ここでうっかり!!


ここでうっかりミスだったのです。数か月後、「不動産取得税」の納付書が!!

わぁ~~ん(泣)そんなのがあったの?という感じで・・・日割り計算ですからその当時で7万5000円くらい。中古マンションですから新築と比べれば大したことありませんがやっぱり痛い!
参考⇒ 28年度不動産取得税計算(三井不動産サイトより)

入居者捜し

とりあえず、出費は一通り終わり、次は入居者さがしなんですが、ここで最大の災難が!仲介した不動産会社でそれはお願いしていたのですがなかなか連絡が来ない・・・

ある日電話してみると繋がらない!!

逃げられた?倒産した?いろいろな可能性があるんですが、もう血の気が引きました・・・今思えばそんなに慌てることはなかったのですが(ほかの不動産会社にお願いすればよいだけですから)初心者のわたしはもうどうしようどうしよう・・・と慌てふためきました。そして、結局どうしたかというとそのマンションの管理をしてる大手の不動産会社に連絡して入居者捜しをお願いすることにしたのです。・・・そう、購入した不動産会社は購入を仲介しただけ。マンション管理のその大手不動産会社にお願いすれば問題ないわけです。

でも、悔しさは残りました。仲介手数料だけ取りやがって~~!!って^^;

売却することに・・・

そしてその後、わたしはいろいろ検討し相談し、その購入した中古マンションは売却することに・・・ただし入居者がいる方が買い手が付きやすいということで入居者捜しも並行してお願いすることにしました。

で、めでたく入居者が決まりました♪数年いわゆる不動産収入というものを貰ったのですがなにせ築20年。最初は月額35000円くらいを希望していたのですがなかなか決まらないので30000円くらいに値下げしてそこから不動産会社の管理手数料を引くということになるのでもう微々たるものです。
このまま保有していても投資した分が戻るの長くかかりそうだし、なによりわたしも片手間に管理ができない、というわけでオーナー探しもそのまま並行して数年。

無事オーナーも決まりその中古マンションは新オーナーさんに引き渡しすることになりました。

販売価格も購入したときよりも低くなりトータル50万円ほどの赤字。が~~ん。(--〆)
赤字ですから上記のような不動産の譲渡所得も発生せず、税金も払わなくよかったのですが・・・

もしわたしが大家さんとして本腰を入れたら取り戻せていたかもしれませんがその当時は他にもいろいろ忙しくできそうになかったため、不動産投資からは撤退(笑)

そして現在・・・

高い勉強代になりました。
しかし、トラブルに巻き込まれたけれど大手不動産会社が管理していたため事なきを得ました・・・・よかった。やはり大手の不動産会社はネットワークもあるので物事が進むのが早い!スムーズです。これから不動産投資を始められる方には初心者の方は特に名の知れた大手の不動産会社が関与している物件をお勧めします^^!

今思えば不動産投資セミナーに参加してみたりしてから挑戦すればよかったかな~と思ったりします。。。

 

今、あのマンションを売らずに所有していたら・・・とも思うこともありますが、まあ有効に出来ていたかもわかりませんしあれはあれで良かったと思います。

というわけで、不動産投資に関して儲かるのか?と聞かれたら「がんばり次第!」としか言えないわたしなのでした・・・(--〆)

※不動産所得のことなど、税金のことに関しては詳細など、必ずお近くの税務署で確認してください

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